دبي الجنوب: البيانات، نمو الأسعار، ومستقبل مدينة دبي الجديدة

خلال السنوات القليلة الماضية، انتقلت دبي الجنوب من كونها منطقة واعدة إلى واحدة من أكثر أسواق العقارات ترقباً في الإمارة. وبفضل توسعة مطار آل مكتوم الدولي، وإرث إكسبو سيتي دبي، والبنية التحتية الجديدة مثل الخط الأزرق لمترو دبي، تتطور المنطقة بسرعة لتصبح مدينة متكاملة بذاتها. يكمن السر في الأرقام: فالأسعار في ارتفاع، وحجم المعاملات في ازدياد، والعوائد لا تزال جذابة مقارنةً بالمناطق الأكثر رسوخاً في دبي. موقع دبي الجنوب في دورة دبي الأوسع: تشهد دبي ككل دورة نمو قوية وممتدة لسنوات عديدة. بحسب العديد من الدراسات السوقية، ارتفعت أسعار الوحدات السكنية في دبي بأكثر من ٥٠٪ خلال العقد الماضي، حيث ارتفع متوسط ​​سعر القدم المربع في المدينة من حوالي ١٠٠٠ درهم إماراتي إلى أكثر من ١٥٠٠ درهم إماراتي بين عامي ٢٠١٤ و٢٠٢٤. ويُظهر التقرير السنوي لدائرة الأراضي والأملاك في دبي لعام ٢٠٢٤ أن إجمالي قيمة معاملات العقارات نما بنحو ٢٠٪ على أساس سنوي، مما يؤكد استمرار طلب المستثمرين وسيولة السوق. وفي خضم هذه الطفرة الأوسع، برزت دبي الجنوب كإحدى أهم مناطق النمو، حيث لا تزال أسعارها أقل من متوسط ​​أسعار المدينة، ولكنها تقترب منها بسرعة. ماذا تقول البيانات عن أسعار دبي الجنوب؟ أسعار الشقق ونموها تُقدم بيانات البوابة الإلكترونية وسجلات المعاملات صورة واضحة عن زخم النمو: يتراوح متوسط ​​سعر القدم المربع في دبي الجنوب حاليًا بين ١٣٥٠ و١٤٥٠ درهمًا إماراتيًا، وذلك حسب نوع غرفة النوم والموقع. تشير بيانات أسعار العقارات من موقع "بروبرتي فايندر" إلى متوسط ​​سعر بيع يبلغ حوالي 1.08 مليون درهم إماراتي (بزيادة قدرها 15% على أساس سنوي)، ومتوسط ​​سعر للمتر المربع يبلغ حوالي 1,413 درهمًا إماراتيًا (بزيادة قدرها 19.7% على أساس سنوي). أما فيما يخص عمليات البيع والشراء: خلال الاثني عشر شهرًا الماضية، تم تسجيل أكثر من 5,100 عملية بيع شقق، بزيادة قدرها 78% في حجم المبيعات. وارتفع متوسط ​​سعر البيع إلى حوالي 1.07 مليون درهم إماراتي (+12.7% على أساس سنوي)، بمتوسط ​​سعر بيع فعلي يبلغ 1,461 درهمًا إماراتيًا للمتر المربع. وشهدت الشقق قيد الإنشاء نشاطًا ملحوظًا، حيث تم بيع أكثر من 4,300 شقة قيد الإنشاء خلال العام الماضي (بزيادة قدرها 124% في حجم المبيعات)، وارتفع متوسط ​​الأسعار بنسبة تتراوح بين 6 و7%. باختصار: يتم بيع المزيد من الوحدات بأسعار أعلى، ويتزايد إقبال المشترين على شراء الشقق قيد الإنشاء، مما يعكس ثقة قوية في مستقبل المنطقة. المنازل والفيلات شهدت مناطق الفيلات والمنازل في دبي الجنوب (وخاصةً ساوث باي وإعمار الجنوب) ارتفاعًا ملحوظًا في الأسعار: يتراوح متوسط ​​أسعار الفيلات حسب نوع غرفة النوم حاليًا بين 1220 و1600 درهم إماراتي للقدم المربع. وتشير دراسة حديثة للسوق إلى أن أسعار الفيلات في ساوث باي تتراوح بين 1300 و1450 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع. ويشير تقرير مستقل إلى أن دبي الجنوب شهدت نموًا في سعر القدم المربع بنحو 37% مؤخرًا، حيث يبلغ المتوسط ​​الحالي حوالي 1479 درهمًا إماراتيًا للقدم المربع، مع عوائد إيجارية إجمالية تبلغ حوالي 7.5%. عوائد الإيجار: دخل اليوم، نمو الغد لا تقتصر دبي الجنوب على ارتفاع قيمة رأس المال فحسب، بل هي أيضًا فرصة استثمارية مربحة. بالنسبة للشقق، تُظهر بيانات موقع "بروبرتي فايندر" أن متوسط ​​عوائد الإيجار يبلغ حوالي 5.7%. ويمكن أن تصل عوائد بعض المجمعات الفرعية إلى ما بين 6% و8%. هذا المزيج من العوائد المرتفعة وأسعار المتر المربع المنخفضة مقارنةً بمتوسط ​​المدينة هو ما يبحث عنه العديد من المستثمرين الذين يعتمدون على البيانات: دخل حالي قوي مع إمكانية انخفاض الأسعار أكثر مع تطور المنطقة. أسباب ارتفاع الأسعار: عوامل هيكلية لا يُعدّ النمو في دبي الجنوب وليد المضاربة، بل هو مدفوع بعدة عوامل هيكلية طويلة الأجل. مدينة مطار متكاملة بمساحة 145 كيلومترًا مربعًا دبي الجنوب مدينة متكاملة بمساحة 145 كيلومترًا مربعًا، مصممة لدمج المناطق السكنية واللوجستية والطيران والصناعية والتجارية، بهدف الوصول إلى حوالي 700 ألف نسمة وتوفير 65 ألف وظيفة عند اكتمالها. هذا الحجم يعني أن المنطقة مركز حضري جديد يلبي احتياجاته الخاصة من المساكن والمكاتب والمتاجر. مطار آل مكتوم الدولي: مركز المستقبل العالمي يُعدّ تطوير مطار آل مكتوم الدولي (DWC) المحرك الأهم لتحقيق قيمة طويلة الأجل: وافقت دبي على استثمار بقيمة 128 مليار درهم إماراتي (34-35 مليار دولار أمريكي) في مبنى الركاب الجديد بمطار آل مكتوم الدولي. من المخطط أن يكون المطار الأكبر في العالم، بسعة تصل إلى 260 مليون مسافر سنوياً. ستنتقل عمليات نقل الركاب الرئيسية تدريجياً من مطار دبي الدولي (DXB) إلى مطار آل مكتوم، مما يُركّز فرص العمل والطلب المرتبط بقطاع الطيران مباشرةً في دبي الجنوب. مدينة إكسبو دبي والخطة العمرانية الرئيسية 2040 أُعيد تصميم مدينة إكسبو دبي، التي بُنيت على موقع إكسبو 2020، لتصبح مدينة خضراء دائمة تركز على الابتكار، وتُشكّل ركيزة أساسية في الخطة العمرانية الرئيسية لدبي 2040. يجري تطوير الموقع كمنطقة متعددة الاستخدامات، لخلق بيئة متكاملة تُمكّن الناس من العيش والعمل والدراسة والاسترخاء، مما يدعم الطلب المستقر طويل الأجل على السكن في المجتمعات المحيطة. خط مترو دبي الأزرق وربط مُحسّن سيربط خط مترو دبي الأزرق، وهو امتداد بطول 30 كيلومترًا و14 محطة، والذي رُسّي مؤخرًا بموجب عقد قيمته 20.5 مليار درهم إماراتي، خور دبي ومدينة دبي فستيفال سيتي مباشرةً Dubai South has moved from “up-and-coming” to one of the most closely watched real estate markets in the emirate. Backed by the expansion of Al Maktoum International Airport, the legacy of Expo City Dubai, and new infrastructure such as the Dubai Metro Blue Line, the community is rapidly evolving into a full city in its own right.

The key story is in the numbers: prices are rising, transaction volumes are surging, and yields remain attractive compared to more mature parts of Dubai.

Where Dubai South Sits in the Wider Dubai Cycle

Dubai as a whole is in the middle of a strong, multi-year upcycle. According to several market studies, average residential prices in Dubai have risen by more than 50% over the last decade, with the citywide average price per square foot climbing from roughly AED 1,000 to over AED 1,500 between 2014 and 2024.

Dubai Land Department’s 2024 annual report shows that total real estate transaction values grew by about 20% year-on-year, underlining sustained investor demand and liquidity in the market. Within this broader boom, Dubai South has emerged as one of the key growth corridors, still priced below the city average, but catching up quickly.

What the Data Says About Dubai South Prices

Apartment Prices and Growth

Portal data and transaction records give a clear picture of upward momentum:

• Average price per square foot in Dubai South is currently in the range of AED 1,350–1,450/sqft, depending on bedroom type and location.
• Property Finder’s price insights indicate an average sales price of about AED 1.08 million (up 15% year-on-year), and an average price per square foot of around AED 1,413 (up 19.7% year-on-year).

On the transactional side:

• Over the last 12 months, more than 5,100 apartment sales were recorded, a 78% increase in volume.
• The average transacted price rose to about AED 1.07 million (+12.7% YoY), with an average realized price of AED 1,461/sqft.
• Off-plan apartments have been particularly active, with over 4,300 off-plan sales in the last year (up 124% in volume), and average prices rising by around 6–7%.

In simple terms: more units are selling, at higher prices, and buyers are increasingly comfortable committing off-plan, a strong sign of confidence in the area’s future.

Townhouses and Villas

Dubai South’s villa and townhouse districts (especially South Bay and Emaar South) have also seen solid appreciation:

• Average villa prices by bedroom type now range roughly between AED 1,220 and AED 1,600 per square foot.
• A recent market snapshot puts South Bay villas in the AED 1,300–1,450/sqft range.
• One independent report notes that Dubai South has seen around 37% growth in price per square foot recently, with current averages near AED 1,479/sqft and gross rental yields of about 7.5%.

Rental Yields: Income Today, Growth Tomorrow

Dubai South is not just a capital-appreciation story; it is also a yield play.

• For apartments, Property Finder data shows rental yields around 5.7% on average.
• Some sub-communities can reach yields in the 6–8% range.

This combination of above-average yields and below-city-average price per square foot is exactly what many data-driven investors look for: strong current income with room for further price compression as the location matures.

Why Prices Are Rising: Structural Drivers

The growth in Dubai South is not speculative; it is being pushed by several long-term, structural factors.

A 145 km² Master-Planned “Aerotropolis”

Dubai South is a 145 square kilometre master-planned city, designed to integrate residential, logistics, aviation, industrial, and commercial zones, with a target of around 700,000 residents and 65,000 jobs at full build-out. That scale means the area is a new urban centre that captures its own demand for housing, offices, and retail.

Al Maktoum International Airport: The Future Global Hub

The single most important driver for long-term value is the transformation of Al Maktoum International Airport (DWC):

• Dubai has approved a new terminal investment of roughly AED 128 billion (USD 34–35 billion) at DWC.
• The airport is planned to be the largest in the world, with capacity for up to 260 million passengers annually.
• Major passenger operations will gradually shift from Dubai International (DXB) to Al Maktoum, concentrating aviation-driven employment and demand directly in Dubai South.

Expo City Dubai and the 2040 Urban Master Plan

Expo City Dubai, built on the Expo 2020 site, has been repositioned as a permanent innovation-focused, green city and forms a key pillar of the Dubai 2040 Urban Master Plan. The site is being developed as a mixed-use district, creating an ecosystem where people can live, work, study, and relax, supporting steady, long-term housing demand in surrounding communities.

The Dubai Metro Blue Line and Enhanced Connectivity

The Dubai Metro Blue Line, a 30 km, 14-station extension recently awarded in a AED 20.5 billion contract, will connect Dubai Creek Harbour and Festival City directly to Dubai South and Expo City.

• This reduces perceived distance from central Dubai.
• Supports higher density and higher values around future stations.
• Transit-oriented communities historically see above-average price appreciation once stations are delivered, as accessibility improves.

Short-Term Volatility vs Long-Term Thesis

Fitch Ratings has warned of a possible 10–15% correction in Dubai residential prices through 2025–26 due to the large pipeline of new units. However, Dubai South may remain relatively resilient even in a softer citywide environment:

• Price point – Dubai South still trades at a discount to prime coastal and central districts, making it more affordable for end-users.
• Real demand, not just speculation – Aviation, logistics, manufacturing, and Expo-related jobs will continue to generate organic housing demand.
• Infrastructure already under construction – The airport expansion, Blue Line, and Expo City are multi-decade state-backed projects, which tend to push long-term land values higher.

For investors with a 5–10 year horizon, short-term price fluctuations are less important than entering at a rational price in a district where the fundamentals are improving every year.

لماذا لا يزال أمام دبي الجنوب مجال للنمو؟

بالنظر إلى البيانات فقط، تُقدم دبي الجنوب اليوم المزايا التالية: ارتفاع الأسعار، مع نموٍّ ملحوظ في متوسط ​​أسعار الشقق المُباعة. زيادة كبيرة في حجم المعاملات، لا سيما في المشاريع قيد الإنشاء. عوائد إيجارية مجزية تتراوح بين 5.5% و7.5%، وهي أعلى من العديد من المواقع الرئيسية الراسخة. بنية تحتية متطورة (أكبر مطار في العالم مستقبلاً، وخط مترو الأنفاق الأزرق، ومدينة إكسبو دبي)، مدعومة باستراتيجية حكومية طويلة الأجل. يشير كل هذا إلى أن دبي الجنوب لا تزال في المراحل الأولى إلى المتوسطة من مسار نموها. وقد بدأت الأسعار بالارتفاع بالفعل، ولكنها تنطلق من قاعدة منخفضة نسبيًا مقارنةً بوسط دبي، وسيتضح المشهد الحقيقي مع ازدياد سعة المطار، وربط المترو، وارتفاع معدلات التوظيف خلال العقد القادم. بالنسبة للمستثمرين الذين يعتمدون على البيانات ويبحثون عن توازن بين الدخل الحالي، وإمكانية نمو رأس المال، وأسس بناء المدينة على المدى الطويل، تستحق دبي الجنوب مكانةً بارزةً في خياراتهم الاستثمارية. احجز مكانك في مركز دبي الحضري القادم. لا تفوّت فرصة النمو في دبي الجنوب. اتصل بشركة فام للعقارات اليوم للحصول على استشارة قائمة على البيانات لتحقيق التوازن بين احتياجاتك الحالية من الدخل وإمكانات نمو رأس المال على المدى الطويل.

• Rising prices, with double-digit growth in average transacted apartment prices.
• Surging transaction volumes, especially in off-plan projects.
• Healthy rental yields in the 5.5–7.5% range, higher than many mature prime locations.
• Transformational infrastructure (world’s future largest airport, Metro Blue Line, and Expo City Dubai), locked in by long-term government strategy.

All of this suggests that Dubai South is still in the early to middle stages of its growth curve. Prices have already moved, but they are doing so from a relatively low base compared to central Dubai, and the real story will play out as airport capacity, metro connectivity, and employment numbers ramp up over the next decade. For data-driven investors looking for a balance of current income, capital appreciation potential, and long-term city-building fundamentals, Dubai South deserves a serious place on the shortlist.

Secure your position in Dubai’s next urban center. Don’t miss the window of opportunity in Dubai South’s growth cycle. Contact fäm Properties today for a data-driven consultation to balance your current income needs with long-term capital appreciation potential.